zapisz się do newslettera zamknij
logowanie Nie pamiętam hasła Zarejestruj się zamknij Nie masz
jeszcze konta?
nowe konto zamknij Masz już
konto?
nowe hasło Zarejestruj się zamknij Nie masz
jeszcze konta?
zamknij
Wylogowany zamknij Dziękujęmy za korzystanie z naszej aplikacji i zapraszamy ponownie.
Aktywacja konta zamknij
Usunięcie konta zamknij
zamknij Strona damdom.pl korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na używanie plików cookies zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.

Artykuły

Pojęcie kaucji w najmie

Powszechnie stosowaną praktyką podczas zawierania umów najmu jest pobieranie od najemcy kaucji. Samo pojęcie kaucji oznacza pewną sumę pieniędzy, która ma zabezpieczyć roszczenia mogące wystąpić w przypadku niewywiązania się z postanowień umowy. W przypadku najmu kaucja ma podobne znaczenie, jednak związana jest z pewnymi obwarowaniami.

Pobranie kaucji nie jest obowiązkowe, jednak zawarcie umowy najmu może być uzależnione od jej wpłacenia. Dzięki poprawnie sformułowanym zapisom dotyczącym kaucji w umowie najmu, wynajmujący  zastrzega sobie możliwość pokrycia ewentualnych należności w dniu opróżnienia lokalu. Należności te mogą wynikać zarówno z konieczności usunięcia szkód powstałych w lokalu, jak i z tytułu nierozliczonych płatności. Kaucja z zasady nie powinna być traktowana jako zapłata za ostatni okres najmu. Takie jej potraktowanie może utrudnić wyegzekwowanie potencjalnych należności, ponieważ czynsz z reguły płatny jest z góry, natomiast kaucja rozliczana jest po zakończeniu okresu najmu. Dlatego należy konsekwentnie domagać się zapłaty czynszu za każdy okres trwania najmu, natomiast kaucję rozliczyć dopiero po opróżnieniu lokalu.

Wysokość kaucji nie jest dowolna. Ustawodawca  wprowadził pewne ograniczenia w tym zakresie. Ograniczenia te mają różne brzmienie zależne od rodzaju najmu. Ustawa  z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy rozróżnia Najem oraz Najem okazjonalny. Dla najmu “tradycyjnego” ustawa w art.6 ust.1 ustala maksymalną wysokość, tj.: dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal,  obliczonego według stawki czynszu, który  obowiązuje w dniu zawarcia umowy najmu. Gdy najem ma charakter najmu okazjonalnego ustawa w art.19a ust.4 określa maksymalną kaucję jako sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego w sposób analogiczny jak w przypadku najmu “tradycyjnego”. W praktyce najczęściej spotyka się żądanie wynajmujących określające wysokość kaucji jako równowartość lub dwukrotność czynszu najmu.

Podstawą do ustalenia wysokości ewentualnych roszczeń wynajmującego powinien być dobrze sporządzony Protokół zdawczo – odbiorczy. To właśnie w tym dokumencie opisuje się stan techniczny powierzonego lokalu, jak i stan i wykaz powierzonego wyposażenia. W protokole zapisać można również stan liczników na początek i koniec okresu najmu. Wszystko to pozwala na dość precyzyjną wycenę potencjalnych należności.

Nie wszystkie roszczenia można rozliczać z kaucji. Są pewne obowiązki, których dotrzymanie ustawodawca nakłada na wynajmującego. Głównym obowiązkiem wynajmującego jest przekazać najemcy lokal w stanie nie zagrażającym bezpieczeństwu i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Ponadto wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji związanych z lokalem. Ustawodawca obliguje w tym zakresie również najemcę. Mowa tu o tzw. drobnych nakładach, które obciążają najemcę lokalu, Należą do nich w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Waloryzacja kaucji jest kolejnym zagadnieniem poruszanym we wspomnianej wcześniej ustawie. Najemca przed przyjęciem kaucji może żądać jej waloryzacji. By pozostać w zgodzie z literą prawa wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu zwaloryzowanej kaucji. Następuje to w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Przyjęcie przez najemcę kaucji powoduje wygaśnięcie zobowiązania. Oznacza to w praktyce, że od tego momentu najemca nie może żądać waloryzacji kaucji.

W momencie ustania stosunku najmu, wg art.6 ust.4 przytaczanej ustawy kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Zwrot kaucji następuje po potrąceniu ewentualnych należności przysługujących wynajmującemu z tytułu najmu lokalu.

Kaucja nie jest zaliczką ani częściową zapłatą. Nie stanowi ona przychodu wynajmującego. Przychodem natomiast staje się kwota potrącona z kaucji na poczet pokrycia należności wyliczonych na dzień opróżnienia lokalu. 

Umowa najmu, którą można przygotować w Generatorze dokumentów serwisu DamDom zawiera podstawowe zapisy dotyczące kaucji. Generator dokumentów jest narzędziem pozwalającym na dowolną modyfikację treści tworzonego dokumentu. Dlatego możliwe jest samodzielne doprecyzowane szczegółów związanych z kaucją a zawartych w umowie najmu. Należy jednak pamiętać aby nie wykraczać poza ramy przewidziane przez ustawodawcę, gdyż w przypadku ewentualnego sporu wyższość nad zapisami umowy będą miały stosowne przepisy prawa polskiego.

Na koniec należałoby podkreślić, że najgorszym rozwiązaniem dla wynajmującego byłoby zrezygnowanie z przysługującego mu prawa do depozytu w formie kaucji. Ostatecznym i daleko idącym kompromisem dotyczącym kaucji mogłoby być przyjęcie jej w kilku ratach.

Komentarze