zapisz się do newslettera zamknij
logowanie Nie pamiętam hasła Zarejestruj się zamknij Nie masz
jeszcze konta?
nowe konto zamknij Masz już
konto?
nowe hasło Zarejestruj się zamknij Nie masz
jeszcze konta?
zamknij
Wylogowany zamknij Dziękujęmy za korzystanie z naszej aplikacji i zapraszamy ponownie.
Aktywacja konta zamknij
Usunięcie konta zamknij
zamknij Strona damdom.pl korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na używanie plików cookies zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.

Artykuły

Sprzedać czy wynająć?

Z takim dylematem mogą spotkać się osoby posiadające dodatkową, wolną nieruchomość.  Wybór najkorzystniejszego rozwiązania wcale nie jest taki oczywisty, i może wiązać się z koniecznością analizy wielu aspektów. Wybór najkorzystniejszego scenariusza zawsze będzie związany z indywidualną sytuacją podejmującego decyzję.

Ktoś, kto jest zmuszony do szybkiego uwolnienia gotówki najpewniej w pierwszej kolejności rozpatrywał będzie sprzedaż. Należy pamiętać jednak, że sprzedaż mieszkania to transakcja jednorazowa. W tym momencie warto rozpatrzyć, czy gotówki tej nie pozyskać w inny sposób, który w dłuższym terminie czasu może okazać się korzystniejszy. Przykładem takiego rozwiązanie jest pożyczka hipoteczna udzielona pod zastaw tej nieruchomości.  Największą zaletą tego rozwiązania jest to, że z jednej strony pozyskujemy niezbędną gotówkę, natomiast z drugiej strony nadal jesteśmy właścicielami nieruchomości. Dodatkowo wzrost wartości nieruchomości w dłuższym okresie czasu prawdopodobnie przewyższy potencjalne korzyści z ewentualnego lokowania pieniędzy na lokacie bankowej. 
Niestety pozyskanie jak i spłata pożyczki niesie za sobą pewne obciążenia. Po pierwsze dla  uzyskania pozytywnej decyzji o udzieleniu pożyczki hipotecznej niezbędna będzie zdolność kredytowa wnioskującego o taką pożyczkę. Po drugie pożyczka musi być regularnie spłacana. W tym zakresie bardzo pomocny okaże się wynajem zastawionej nieruchomości.  Udokumentowane dochody uzyskiwane z najmu zwiększają zdolność kredytową, a wpływy z tytułu czynszu najmu pomogą w spłacie takiej pożyczki.

Sprzedaż nieruchomości może rodzić obowiązek podatkowy. W polskim prawie znaleźć można wiele zapisów określających w sposób szczegółowy w jakich wypadkach zbycie nieruchomości wiąże się z powstaniem przychodu rodzącym taki obowiązek. Jednym z przykładów jest zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia jej nabycia. Należy pamiętać, że okres ten liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość ta była nabyta. Co za tym idzie, warto rozważyć wynajem przynajmniej do czasu upływy wspomnianego pięcioletniego terminu.

Kolejnym kryterium w podejmowaniu tytułowej decyzji jest oszacowanie potencjalnych dochodów z wynajmu. Na wysokość czynszu najmu wpływ ma wiele czynników takich jak:
  • ilość mieszkańców w danej miejscowości
  • sytuacja gospodarczo-ekonomiczna danej nieruchomości, np. rynek pracy
  • fakt funkcjonowania uczelni wyższych w danej miejscowości( studenci jako najemcy)
  • powierzchnia nieruchomości
  • standard nieruchomości
  • położenie nieruchomości
  • dostęp do komunikacji miejskiej, sklepów, centrów rozrywki
  • analiza rynku nieruchomości w danej miejscowości
  • konkurencyjność na rynku najmu w danej lokalizacji
Na potrzeby szybkiej kalkulacji wystarczającym może okazać się przeanalizowanie cen najmu oferowanych w popularnych serwisach ogłoszeniowych. Trzeba przy tym pamiętać aby porównywać ceny lokali zbliżonych swoim standardem i lokalizacją do naszej nieruchomości.  Kolejnym istotnym czynnikiem mającym wpływ na wysokość dochodów z najmu jest długość okresów, w których mieszkanie pozostaje nie wynajęte. Na początek można przyjąć, że mieszkanie nie powinno pozostawać puste dłużej niż jeden miesiąc w roku. Oczywiście nie ma na to reguły, jednak wynajmujący może podjąć szereg działać aby okres ten minimalizować.

Rozważając opcję wynajmu, należy również wziąć pod uwagę fakt, że wynajęcie mieszkania wymaga pewnego zaangażowania. 
W Internecie można znaleźć wiele informacji dotyczących potencjalnych problemów z najemcami.  Jednak ten aspekt, podobnie jak kwestia „pustostanów”, również w dużej mierze zależy od wynajmującego. Problemy można rozwiązywać, jak i można starać się ich unikać. Ważne jest aby wynajmowanie komuś własnego mieszkania rozpocząć od rozwinięcia swojej wiedzy z tego zakresu.
Najem wymaga poświęcania czasu na ogłaszanie oraz prezentowanie lokalu potencjalnym najemcom, sporządzanie umów, rozliczanie kosztów, podatki itp.  Jednak wcale nie musi to oznaczać wielu godzin ciężkiej pracy. Mimo zawiłości tematu istnieją  profesjonalne narzędzia wspomagające zarządzanie najmem takie jak Generator Dokumentów serwisu DamDom, Vademecum  Wynajmującego, czy też aplikacja DamDom Manager, która większość czynności związanych z codzienną obsługą najmu wykonuje w sposób automatyczny i przyjazny użytkownikowi.

Warto też rozpatrzyć perspektywy dla najmu w Polsce. Sytuacja gospodarczo-ekonomiczna dużej części polskiego społeczeństwa jest wciąż niezbyt dobra. Zainteresowani zakupem nieruchomości, lecz nie posiadający wystarczającej ilości gotówki, często nie potrafią udowodnić kredytodawcom swojej zdolności kredytowej, przez co często nie są wstanie uzyskać kapitału na zakup swojego własnego lokum. Realizują swoje potrzeby mieszkaniowe korzystając z oferty wynajmujących. Coraz więcej osób decyduje się na zmianę miejsca zamieszkania w związku z wykonywaną pracą. Często osoby te traktują taką relokację jako rozwiązanie czasowe, a co za tym idzie podejmują decyzję o wynajęciu mieszkania.

Najczęściej głównym argumentem przesądzającym wynajęciu własnej nieruchomości jest stały dochód. W kraju nad Wisłą coraz bardziej  popularne staje się utrzymywanie tylko i wyłącznie z wynajmu. Inwestorzy latami budują portfel nieruchomości, który przynosi pokaźne zyski. Praktyka ta jest znana z krajów zachodnich, gdzie rynek wynajmu funkcjonuję na dużo większą skalę, w porównaniu do rynku polskiego.
Dlatego jeżeli podjęło się już decyzję o sprzedaży własnej nieruchomości, może warto zastanowić się przez moment czy środków tych nie przeznaczyć na zakup nieruchomości na wynajem, która przyniesie satysfakcjonujący zwrot z inwestycji…

Komentarze